SI PUÒ VENDERE UNA CASA CON UN ABUSO EDILIZIO?

 

La legge (in particolare l’art. 46 del DPR 380/2001, il cosiddetto testo Unico dell’edilizia) vieta la vendita di un immobile abusivo.

Letta così la norma parrebbe impedire qualsiasi tipo di compravendita se il bene presenta qualche irregolarità sotto il profilo urbanistico.

Ma in realtà non è così. Secondo la sentenza storica 8230/2019 della Sezioni Unite menziona l’atto non è nullo se vengono menzionati  gli estremi del titolo edilizio e delle autorizzazioni comunali.

In altre parole l’atto deve contenere il permesso di costruire o il permesso in sanatoria.

Quindi, a ben vedere, tutto ciò che impone la legge è una dichiarazione scritta di chi cede l’immobile e che deve essere contenuta nell’atto di compravendita. Solo l’assenza di questa dichiarazione rende nullo l’atto.

Questo significa che, nel rispetto di tale condizione, è possibile vendere una casa con un abuso edilizio al suo interno ma è necessario che il venditore informi l’acquirente.

I problemi sorgono quando né il venditore ,né il notaio, informano l’acquirente dell’irregolarità urbanistica.

Secondo l’orientamento della più recente magistratura il Notaio non è responsabile se non avvisa l’acquirente della presenza di abusi edilizi. Infatti, il professionista non è tenuto a verificare la vericidità delle dichiarazioni delle parti, lo ha sancito la Corte di cassazione con la sentenza n. 11628 del 26 marzo 2012.

La funzione del Notaio, secondo la cassazione, è solo quella di essere l’autore dell’atto pubblico di compravendita, non è invece incaricato della vericidità delle dichiarazioni del venditore che confluiranno nel contratto. Né sarebbe possibile visto che non ha competenze tecnico-pratiche in materia.

Esso ha invece l’esclusivo onere di raccogliere le dichiarazioni dell’alienante e riportarle nella stesura del rogito (cassazione sent. 35999/08).

Ovviamente,si può configurare la responsabilità del venditore per il reato di falsità ideologica commessa da  privato in atto pubblico, ma non anche quella del Notaio.